再建築不可物件とは、昭和２５年に制定された主に建築基準法の要件を満たさない土地上に建っている建物です。基本的に、幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上土地が接してないと建物の新築はできません。それを知らないで建物を取り壊して更地にしてしまうと文字通り「再建築不可」すなわち、建て替えができなくなりその土地にはもう新築の家は建てられません。
再建築できない例
| 例1 | 例2 | 例3 |
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| 奥まったところにあり、道路と接していないケース（旗棹状土地） | 道路に接しているが、接している土地が２ｍ以上ないケース | 道路と認められていない道に接しているケース |
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売るにしろ買うにしろ、普通の物件に比べ、クリアしなければならない厳しい条件がついている為、一般的には「瑕疵物件」として認識されて低い評価しか与えられませんでした。売る時は普通の物件の半値以下、買うなら更にその何掛けという安い値段しかつきませんでした。しかし、この様な物件も使い方次第で思わぬ価値を生み出せる様になります。
物件の買い取りを考えておられる方にとっては、取得価格が近隣の不動産に比べて低予算で購入できます。物件によっては予算の余剰分をコンバージョン・リノベーション等好みの設計・仕様変更に廻すなどして、投資用物件に変えたりもできます。これまで、価値が低いといわれて注目されなかった物件に、今までには考えられなかった価値を見い出せるようになりました。全部がそうではありませんが、物によっては大変魅力的な不動産です。
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再建築不可物件は増築できるの？
増築する時にも建築確認が必要ですから原則はできませんが、建築基準法の43条但し書きによる建築許可がとれた時は、可能です。ご相談ください。
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建築確認の申請は難しそうだなぁ
基本的に家が建たない所に建てるのですから、いろいろな条件をクリアしなければ家は建ちません。
ご自身でなされるのは、少し大変です。建築許可から建築確認まで、全てお任せ下さい。役所での申請、土地の測量や近隣への挨拶・交渉まですべて行います。
「住宅ローンは組めるのかな？」
多くの金融機関ではまだ再建築不可物件の購入ローンに対し、柔軟な取り組みがなされてないのが現状です。でも、金利が金融機関よりやや高めになりますが、一部のノンバンクでは融資を行っています。又、共済組合などの融資金を利用するのも一つの方法です。
市場での流通量は少ないものの、売却に出ている物件は見られます。東京地方裁判所での不動産競売での再建築不可物件の落札率は、８０％以上というデータもでているぐらい需要もあります。
売却をお急ぎの時はぜひ、恒華堂にお声をかけてください。
