よくある質問

借地権についての質問

契約期限が満了したが｢上の建物を壊して更地にして返還してくれ｣といわれている。: 借地契約の更新を申し入れるか、土地を返還するかにより大きく条件が違ってきます。
無償で取り壊して引き渡さなくても｢建物買い取り料。明渡し料｣を確保してもらえることもあります。
借地権を譲渡したい: 承諾料を要求されるでしょう。どうしても承諾してもらえない時や承諾料の金額について折り合わない時は、裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てることになります。許可を取得できる迄３～４ヵ月ぐらいの日数はみて下さい。
承諾料はだいたい借地権価格の１割ぐらいを基準とするのが実務上の取扱いとなっています。
親の代からの貸地なので借地人と契約書をとり交わしていない。又は契約内容が不明確である。: 自分の代以前から貸地関係にあるものは、この様な問題を抱える例が多く見られます。土地の上に建っている建物によっても契約条件が違ってきます。とにかく良好な賃貸関係を保つためにも、契約書は必要です
土地の境界などは明確になっていないが・・・。: 測量をして、正確な境界の確認をしておくことが必要になってくるでしょう。

物納するか第三者への売却、どちらが有利か: 物納土地の実勢価格の評価との比較で決めればいいと思います。
物納するにも、更地にすることを求められたり近年、審査の条件が厳しくなっています。
底地を第三者に売却した場合、借地人はどうなるんですか。: 現実にその土地上の建物に住んでおられる借地人や建物を登記してある借地は立場に変化はありません。
建物の建替え申し入れを断れるか: 断る理由にもよります。
調停や裁判になれば一定の現金給付の支払いをすることで建替えを認める判決が出ています。
兄弟姉妹複数名で底地を所有している。処分に困っている。: 持分で所有しているのか、分筆して所有しているのかで違ってきます。
｢共有持分｣という方法があります。
多少時間のかかる解決策です。当社に御相談下さい。

再建築不可物件でも建て替えできる場合はあるか？: 建築基準法４３条１項の但書条件（特定行政庁により周囲の状況から交通上、安全上、防災上の問題がないと認められた時）が適用ができれば建築審査会の同意を得て建て替えができます。
再建築不可物件は増築できるか？: 建築確認が必要だから原則できません。
再建築不可物件を購入する時、住宅ローンがくめるか: 銀行は積極的ではありません。ノンバンクで取り組んでいる業者もあります。

不動産の持分共有者の一人になりました。固定資産税はどうなりますか？: 持分に応じた負担となります。納税通知書は全員に送られてくるわけではなく、どなたか一人のところに送付されてきます。
持分共有者の一人が、その持分を放棄したら国のものになるのか？: その持分は他の共有者に帰属します。
共有名義の不動産の持分は売れるか？: 勿論、持分のみの売却は可能ですが、買い取ってくれる第三者はきわめて少ないでしょう。
まず、｢共有の分割協議｣をして下さい。それから分筆された自分の持分を売却する、という形で進みます。

「節税効果がある」というのはどういうことですか？: 不動産所得というのは家賃収入から必要経費を差し引くことで求められます。
この必要経費には借入金の利息、管理費や修繕費、売買のときの仲介料や登録料、火災保険などがあります。さらに、実際の支出を伴わない建物や、付属設備の減価償却費も含めることが出来ます。
これらの経費を家賃収入から差し引くと不動産所得は当初赤字になることがありますが、不動産所得が赤字になったときは給与所得や事業所所得の黒字からそれを差し引く事が出来ます。
これを「損益通算」といい、この事によって所得税を安くする事が出来ます。
この他、「投資用不動産」を持つ事によって、「相続税」「贈与税」を節税することが出来ます。