1 借地権とは

借地権とは、建物を建てる目的で、地代を支払い、他人から土地を借りる権利のことです。駐車場や資材置き場などを借りても借地権に該当しません。

2 借地権の評価

借地権を評価する方法は何種類かありますが、多くは国税庁の路線価図に表示されている借地権割合を参考にします。
住宅地では、所有権更地価格の60~80%、商業地では70~80%(繁華街では90%もある)の評価がされます。

3 借地権のメリット

(1)価格面

大きなメリットは、不動産を購入する場合、土地の取得費用割合が大きいので高額になりますが、借地権の場合は土地を取得しない為、土地所有権物件より購入金を低く抑えることが出来ます。

(2)税金面

借地人は土地を所有しないので、毎年課税される土地に対する固定資産税・都市計画税は地主の負担となり、借地人は支払いの必要はありません。

4 借地権のデメリット

(1)地代の支払い

借地権は、地主と借地権設定契約を結ぶことにより、契約期間、賃料(地代)等を定め、決められた毎月の賃料を地主に対して支払わなければなりません。

(2)建物の譲渡や増改築には地主の許可が必要になる。

借地権を第三者に譲渡・売却する場合は地主の許可が必要で、「名義書換承諾料」の支払が発生します。
又、建物の増改築や大規模リフォームをする場合にも、地主の許可が必要になることがあります。

(3)金融機関から住宅ローン融資を受けにくい

多くの場合、金融機関から住宅ローン融資を受け(抵当権の設定)て、不動産を購入しますが、土地が他人所有の場合、金融機関は土地に担保権の保全が出来ないことや、期間満了後に借地人が建物を解体して更地で返還する定期借地権の場合などは、住宅ローン融資にはかなり慎重です。

(4)地主の「融資に関する承諾書」

住宅購入ローンを融資する金融機関のほとんどは、借地人に対して、地主から「融資に関する承諾書」を取得することを求めます。
「融資に関する承諾書」は
1 土地上の建物には、融資した金融機関が第一順位の抵当権を設定する
2 借地人が地代を滞納した場合、地主が通知をすることで金融機関が代払いすることを認め、借地契約解除にならない様にする。
などが主な内容となっています。

5 旧借地権と新借地借家法の借地権

新借地借家法は平成4年に施行されましたが、現状は、まだ旧借地権の継続、更新による借地契約が多く残っています。
旧借地権は、借地権でありながら、ほぼ所有権に近い、借地人よりの保護が強い権利です。
大手メガバンクでは、借地権の融資に前向きに取り組むところもみられます。

借地権は地主から土地を借りている状況であるため、煩雑な取決めや手続きがあることを承知しましょう。
そのため、買い価格が低く、大きく幅があります。
それらを理解して、良質な借地権物件の購入を検討するのもいいでしょう。

借地権不動産の購入、売却は、経験豊富な 株式会社恒華堂 担当 高田恵三に
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