再建築不可物件とは、昭和25年に制定された主に建築基準法の要件を満たさない土地上に建っている建物です。基本的に、幅4m以上の道路に2m以上土地が接してないと建物の新築はできません。それを知らないで建物を取り壊して更地にしてしまうと文字通り「再建築不可」すなわち、建て替えができなくなりその土地にはもう新築の家は建てられません。

再建築不可物件のメリット

①不動産を安く購入できる

都心の一等地が半額以下の価格で買えることもあります。
一般的に接道義務を満たしていない敷地はなかなか売れないので、普通の物件の相場に比べて価格が安いのが特徴です。それなので、リフォームすることを前提として、あえて再建築不可物件を購入する人もいます。

②固定資産税などの税金が安い

土地はその形状や道路の接道状況などによって評価され、それに伴い、固定資産税の税額が変わります。
無接道敷地や不整形地などの物件が多い再建築不可物件の場合、評価が減価補正されることがあるため、固定資産税もその分安くなります。
建物は、建て直しが出来ない理由で築古物件が多いので、経年減価補正により、固定資産税も下がっていきます。
相続が発生した時の相続税や売買などで所有権移転する時に課税される不動産取得税、登録免許税も、周辺の普通の物件に比べ、軽減されます。

③投資効果が高い

再建築不可物件を賃貸にする場合、特殊な物件でない限り、通常の生活環境に支障があるわけではないので、賃料は、周辺の通常の物件と同様の賃料が期待できます。

再建築不可物件のデメリット

①不動産としての評価が低い

建物の再建築が出来ないということは、土地の使用用途が限定されてしまうので、評価が低くなり、売却したい場合にも、買い手が少なく、金額の設定も低くなります。

②購入時に融資がつきにくい

法に適合しない物件になるので、一部のノンバンクを除き、正規の金融機関では購入時の融資に積極的ではありません。

③リフォーム費用が高くなる。

多くの再建築不可物件は、接道する間口が狭い為、リフォームする時に工事用車両などが現地に入れず、人力に頼るので工事費用が割高になります。

④接道状況がよくない

ほとんどが建築基準法の道路への2m接道義務を満たしていないので、敷地に駐車場などを確保することは困難です。道路に出る際に他人の敷地の一部を通行させてもらうこともあります。

再建築が出来るようになるケース

①隣地を購入する

隣地が接道義務を満たしている場合、隣地を購入することによって合筆一体化すれば、再建築可能になります。

②位置指定道路の設置

位置指定道路の申請を行うという方法があります。
申請には位置指定道路に関係ある人全ての同意を得なければなりません。

③43条但書きの活用

必ずしもすべてが許可されるわけではありませんが、接道が2メートル未満であっても,寺院や公的機関が所有する公園などに敷地が隣接しているなど、ある一定の条件下で例外的に建築を許可されることがあります。

再建築不可物件の購入

再建築不可物件はある意味、特殊な不動産です。
そのメリット、デメリットを理解して、又、関係する不動産業者や土地家屋調査士から十分な説明を受けて、購入をご検討下さい。
相場より低予算で不動産を購入できるのは、大きな魅力でもあります。