再建築不可物件を再度おさらい

その言葉のとおり、更地にした後に新たに建物を建てることができない物件(土地)のことです。
原則、幅4m以上の道路に2m以上、建物敷地が接してないと建物の再建築はできません。敷地の周囲を家に囲まれ、道路に出るには幅2m以下の狭い通路(私道)を通らなければならない旗竿状の敷地なども再建築不可物件となります。

昭和25年5月に施行された建築基準法で、敷地と道路の関係が規定されたことにより、接道要件を満たせない為に多くの物件が再建築不可物件となりました。

再建築不可物件のメリットとデメリット

[メリット]

1.安く購入できる
建物の再建築が出来ない不動産なので資産価値が低く評価され、売買時には通常の物件の5~6割、地域によってはさらに低い価額で購入できます。

2.固定資産税や相続税が安い
資産価値が低いため、固定資産税評価額も低く設定されています。
したがって、固定資産税評価額を基準に算出される固定資産税や都市計画税、さらには相続税や贈与税も割安になります。

コストパフォーマンスを期待する投資家にとっては、初期投資を抑えることができ、毎年、課税される固定資産税が低いので、ランニングコストの削減になります。

[デメリット]

1.土地の価値が低い
建物の再建築が出来ないということは、土地の使用用途が限定され、有効利用が出来ないので土地の価値が低くなります。

2.購入時に金融機関の融資を受けられない
購入に際しては一部のノンバンクを除き、ほとんどの金融機関は融資対象としません。理由としては、物件が担保としての評価が低いためです。もしも、借入者が返済不能になったときに不動産を売却しようとしても、再建築不可物件は特殊な物件なので換金に時間がかかります。
建築基準法や各自治体に規定されている建築安全条例に抵触することも金融機関が融資を敬遠する理由です。

3.再建築不可物件を担保にして融資をする金融機関が少ない
物件を担保に融資をする金融機関が少ないので、自己資金が必要なときに、レバレッジを効かせる方法は取れません。

4.リフォームのコストが高い
道路に接面していない、または旗竿状敷地の場合には、工事用の重機が入れなかったり、建築資材の運搬に人力に頼ることが多い為、建築費が割高になります。

再建築不可物件の購入

最近は、安価で購入してリフォームを行い、自己の居住用にしたり、賃貸投資用の物件として運用をする投資家も多くなっています。また、接道義務を何らかの理由によりクリアできた場合などは、その土地の評価が高くなるので、転売時には、多くのキャピタルゲインを得ることができます。

再建築不可のアパートなどを購入して物件を賃貸運用すれば、売却までインカムゲインで固定資産税は十分に賄えます。
物件を賃貸する場合、再建築不可物件だからといっても、賃料は通常の物件と同様に、周辺の価格相場を基準に設定されます

再建築ができるようにするには

1.道路に面している隣地を購入して接道義務をクリアする
接道義務を満たしている隣地を購入して、合筆して1筆の土地とし、再建築可能にします。2mの通路幅員を確保するために、隣地の一部を買取る、または借地とする方法もあります。

2.隣接する他の持ち主とともに、土地を位置指定道路にする
高度なテクニックです。近隣住居者の協力を得て、位置指定道路の申請を行うという方法です。物件の位置条件によっても違うので、資格を持った建築士やプロの不動産業者にご相談ください。

3.43条但書きの適用
物件の周辺に広い空地、公園などがあれば、敷地の通路が狭くても、建築審査会の同意を得れば43条但書き通路として、特定行政庁が許可することもあります。

再建築不可物件の売却

1.投資家への売却
物件の運用益に着目する投資家が増えています。
最近は中国人からの問合せや買取事例が多くあります。
  
2.隣地者への売却
不動産業界では一般的な方法です。隣地者にとって、自分の土地と一体化してマンションやアパート用地になるなどのメリットがあれば、高い価格で買ってもらえます。
子供家族と同じ敷地に居住するなど、2世帯の居住用に購入するケースもありました。