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底地

底地とは

「底地」とは、貸し宅地とも言います。土地の上に第三者の建物の所有を目的とする地上権、賃借権(借地権)が設定されている為、所有者がその土地を処分するのに大きな制約を受けることがあります。
それに対して、土地の上に建物、工作物などが無く、第三者の権利も存在しない状態の土地を「更地」と言います。

底地と借地(権)の権利割合

土地に借地権者がいる場合、土地所有権者と借地権者は、それぞれ「割合」に応じて、権利を持ち合います。
その「権利割合」は土地の地域や所在場所によって違ってきます。
国税庁が発表する路線価図に、借地権の「権利割合」が公開されています。駅に近い商業地などは借地権割合は高く、反して底地評価は低くなります。

底地の評価

底地は、土地所有者が第三者へ売却する事はできますが、第三者が購入しても土地を自由に自己利用する事ができないため、購入者は少なく、ほとんどが不動産買取り業者により買取りされます。

借地権と底地の権利割合は、地域ごとに国税庁が定めており、路線価図で公表されていますが、売買取引時における価額は、権利割合どおりに評価されることは無く、公表価格より低く取引されています。

底地の問題点

親から貸(底)地を相続する時、当時の契約当事者ではない為に貸地契約を十分に貸主、借主が理解していなくてトラブルが起きたり、又、長期に亘る契約である為に、周辺状況や環境の変化で思わぬ問題が生じることもあります。
それと、以前は相続する時、税の現金納付ができないと、土地を物納するという方法もありましたが、しかし平成18年より要件が厳しくなって、物納が大変難しくなりました。

底地の悩み相談
  • 土地を貸したのが自分の親、はたまた祖父母の代で今は借地人との交流が殆ど無い。
  • 地代が長い年月改定されないままで周辺相場よりも安くなってしまっている。
  • 昔、口約束で土地を貸したみたいで、借地面積、境界がはっきりしない。
  • 契約書が見つからない。
  • 地代を毎月きちんと払ってもらえない。
  • 承諾もしていないのに建物が建て替わっている。
  • 貸地が遠隔地、多数の借地人に貸しているので管理ができない。
  • 底地(敷地)が建築基準法上の道路に届いていない。

底地の処分方法

①借地人へ売却

借地人に買い取ってもらう方法が最も高く売却できます。借地人が購入する場合、更地価格の50%程度が価格の目安となります。
借地人は事情の許す限り取得すべきで、底地を取得して所有権になれば、地代の支払も無くなり、資産価値も増加します。
底地の購入資金には、融資する金融機関も多くあります。

②不動産会社への売却とその目安

換金を急ぐときなどにとられる方法ですが、買取り価額も買取り業者の力量、経験により、査定も違ってきます。
売買する場合は、更地価格の約10~15%前後が目安です。

③底地と借地権を同時に第三者へ売却

底地と借地権の価格はそれぞれを単独で売却するよりも、合わせて売却した時の方が高く売れます。
この底地と借地権の同時売却という手法は、土地所有者、借地権者のタイミングが合い、協力して進めなければなりません。
売却のタイミングとしては、契約の更新時期、地主・借地権者に相続が発生した時期です。
売却したい理由、根拠を明確に明示し交渉する必要があります。

④借地権と底地の等価交換

借地面積が広い場合、利用していないスペースの一部を地主に返還して、借地権を所有権に換える方法です。両者が持つ権利を交換します。 交換する比率は、借地権の評価を、更地価格の50%ぐらいを目安として行われます。
交換する面積について合意に達しない場合がありますが、そのようなときに、交換を成立させるために面積の差を補う「交換差金」が授受されます。
細かな話しの詰め、交渉が必要ですので、経験豊富な当社にお任せください。

借地権を返還する場合、更地にする必要があるか?

借地権を返還する場合、原則として原状回復して更地に戻して貸主に返還する必要がありますが、借地権者には建物買取り請求権という権利もあります。
借地契約満了においての建物買い取り請求はできますが、途中で契約解除に至る場合は、解体工事を行い、更地にして借地返還を行う必要があります。

底地に関することは何でもご相談ください。

底地の買い取りも致します。又、貸地契約の締結、更新にもぜひ恒華堂にお声かけください。

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