借地権・底地・再建築不可物件・共有持ち分の取り扱い・恒華堂.comへ!

任意売却

  • HOME »
  • 任意売却

任意売却とは

任意売却とは購入したマイホームのローンが支払えなくなったり、企業が金融機関に差し入れていた担保の不動産が差し押さえられて競売になった時、債権者(差押権者)とあなたとの間に入って、双方合意のもとに競売によらない売却をする方法のことを言います。
競売よりも不動産が市場価格に近い有利な条件で高く売れることが多くあります。

住宅を売却するときには担保権を抹消しなければなりませんが、任意売却は競売になる前に債権者と残債務の返済について話しあい、債権者の同意を得て、物件の売却を行ないます。

任意売却のメリット

  1. あなたにとっては売却金を多く債務の弁済に充てることが出来ます。こうすることで売却金支払後の残債務返済の計画が立てやすくなります。債権者(差押権者)にとっても競売よりも多めの債権回収が期待できます。
  2. 税金滞納などの差押え、司法書士や仲介した不動産業者に支払う手数料なども売却代金から支払われ、あなたの負担するお金はありません。
  3. 多少の引越し代も確保できることもあります。

実際に任意売却を行なうには、複数の債権者に対して売却後の債務の返済方法等について交渉して納得してもらわなければ、担保不動産の売却の同意はとれません。
債権者(登記者)の中に高利の貸付をする業者がある時はその交渉はさらに難航します。その為に、任意売却をするには金融や法律などの知識や債権者との交渉能力に優れた力を持つ者があたらないとなかなか困難です。
こういった処理をお客様自身が行うには無理があるため、任意売却の取引をスムーズに成功させるには、債権者との交渉力のある業者を選ぶことが大切です。

任意売却をするときの条件

『債務者や不動産の所有者が他に不動産を所有していない事』

『有力な保証人や担保を差し入れていないこと』

これは担保不動産が担保評価割れとなっていても、他の不動産や資産により債務が完済できる能力があったり、他に力のある連帯債務者・保証人がいる時などはなかなか債権者も任意売却を承諾しません。

任意売却をするときの理由

返済に遅滞が生じていない不動産については、債権者は内容次第で損が生じるかもしれない任意売却に応じてはくれません。

金融機関に住宅ローンなどの支払いを遅延していて、返済のリスケジュール交渉に応じてもらえなかったり、税金や他の借入れの支払いが出来ないなどの状態に陥ったときなどに、任意売却の方法がとられます。

任意売却に係る費用負担

債権者にとって、競売に比べると回収額が増えるメリットがあるため、売却に関する費用を売却代金から支出するようになっても、任意売却に同意を得られます。

任意売却の売買契約が成立すると、売買を受け持つ業者が、物件購入希望者名、売却代金の配分案、必要な諸費用などの一覧表を作成して債権者へ提示します。

この一覧表の作成が大きなポイントです。

そして、各債権者から返済額の承諾を取り付けます。
殆どの場合、債権者が、売却代金から経費を捻出することを認めてくれるので、新たに費用を負担することはありません。

任意売却にかかる費用の内訳

任意売却においては、おもに次のような費用が見込まれます。

  • 売買時の業者の仲介手数料
  • 担保権などの抹消登記料
  • 日割り精算する固定資産税・都市計画税
  • 引越費用 残置物の撤去や処分費
  • マンションなどの場合、管理費等の精算

これらは事前に各債権者に対して、必要な債権の配分表を作成して説明し、同意を得たうえで売却代金の中から支払われます。

引越し費用は必ず確保できるのか?

引越しには、おおよそ30~50万円の費用が見込まれますが、任意売却をすれば必ずこのような費用を捻出できるというわけではありません。

これらは、任意売却を請け負う、交渉力のある不動産業者と、各担保権者とのやり取りの中で確保されます。

お客さまの残債務の状況等により、売却代金から転居費用の一部を捻出できる場合がありますが、住宅ローンの返済を停止したお金を少しでもこれらの費用として蓄えておく準備も必要です。

任意売却後の残債務の返済は?

任意売却をして、債権者へ売却代金を支払っても借入金が残ることがあります。

本来は、金融機関は売却と同時に全額を返済しなければ抵当権を解除しませんが、任意売却を承諾した債権者は残債務が残る売却でも抵当権の抹消に同意します。

残債務については、債権者と話し合って返済額を取り決め、公正証書などが作成されることもありますが、比較的、債務者の返済希望案が容認されるケースが多くみられます。

また、債権者によっては、滞納事案を一機に処理する為に、残債権を債権回収会社へ債権譲渡する場合がありますが、その場合、債権譲渡された債権回収会社への返済が少ない金額でまとまることがあります。

借入れに連帯保証人が付いていた場合は?

悩ましい問題です。住宅ローンにも、借入者の属性によって、保証人を要求されることがあります。返済を滞納したら、保証人にも支払いの請求がいきます。

保証人には事前に状況を理解してもらって、任意売却完了後に保証人をまじえて、債権者と残債務の返済について話し合いを行わなければなりません。

保証人は本来、債務者と同じような返済方法や返済額を要求されると思われますが、実際には比較的債務者より寛大な対応をするケースがみられました。

任意売却が不成立になる原因は?

任意売却の時間的なリミットは、競売の開札がされる前日までですが、仲介する不動産会社の任意売却に対する経験と知識の不足や、債権者との交渉力で対象物件の任意売却が不成立になり、結果的に競売に移行してしまうことは多くあります。

任意売却は、非常に手間と時間がかかり、特殊なノウハウが求められますので、経験豊富な業者に任せることが大事です。

 

任意売却の流れ

1 受付

まず返済滞納などの状況についてのお悩みを御相談下さい。
経験豊富な当社が状況に応じて最適な解決方法をご提案して、話をとりまとめ最後まで責任を持って対応致します。
任意売却をすることには、あなたに代わり債権者との交渉にあたる為、業務委託契約・専任媒介契約を行います。
同時に物件の価格査定行い、債権者に販売可能価格を提示して売却の同意を得ます。

2 債権者との交渉・販売活動

任意売却をする為に、売却代金の配分を全ての債権者に会い予め金額の交渉をします。
そして、販売活動を開始し、物件の購入者を探します。
当社が買い取るケースもあります。

3 任意売却の承諾・売買契約

物件の購入者が決まると、全ての債権者に付いている担保権の解除や差押の取下げを交渉して、任意売却の承諾をとります。物 件に不法占拠者が居る場合も交渉して明け渡してもらいます。 そしてお客様と購入者の売買契約を行います。

4 物件の引渡し・売却代金の配分

物件の引渡し、売却代金の決済と、各債権者に配分表に基づいた分配を行います。
売却代金の中から、当社への仲介手数料として、((売却価格×3%)+6万円)+消費税をお支払い頂き、引越し費用 などが確保される時はそれがお客様に支払われます。

任意売却の残債について

任意売却では住宅を売却しても残債は残ります。残った債務は任意売却をした後も支払っていく必要があります。せっかく任意売却をしてもその後に返済を続けることが出来るのか、ご心配な点かと思いますが、任意売却では売却の過程で、お客様の現在の収入から生活費、養育費などの必要な支出を考慮した上で、月々支払える無理のない金額を設定できるように努力しています。
売却後の返済計画を新たに立て直すことになります。債権者も再度の滞納にならないように考慮しているので、通常は柔軟に対応してもらえます。

当社が任意売却にまとめた事例

事例1

勤務先会社が倒産した為、一時、収入が無くなって住宅ローンの返済が困難になり、任意売却に。しかし、「愛着のある家に住み続け、将来、買い戻したい」との思い入れがあったケース。

結果

ローンの残債が少なかったので物件を投資家に購入して頂き、賃貸借契約を結んで、毎月家賃を支払うことでそのまま住み続ける(リースバック といいます)ことが出来ました。

事例2

担保権上位の抵当権者の承諾は得ることが出来たが、競売になれば、配当が期待出来ない下位の抵当権者から、抵当権の抹消に高いハンコ代を要求されて任意売却があわや不調に。

結果

ひたすら、粘り強く交渉しました。

競売になりましたが、入札期間中に、当社の手数料の一部を削って配当にまわすことでようやく抵当権抹消の同意を取ることが出来たので、競売を取り下げてもらって、任意売却に。

事例3

いわゆる街金融の抵当権設定があり、抵当権や賃借権の抹消に応じなかったり、登記された抵当権者の所在地には会社が存在せず、任意売却がまとまらない。

結果

街金融が高金利を取っていたので、当社の顧問弁護士を通じて出資法違反を告発することを匂わせて和解に持ち込んだり、司法書士が登記された会社代表者の住所を突き止めて任意売却に持ち込みました。

お問い合わせはお気軽に! TEL 03-5926-9441 9:00 - 19:00[定休日 正月・お盆]
keibai.k@koukaland.co.jp

PAGETOP
Copyright © 株式会社恒華堂 All Rights Reserved.
Powered by WordPress & BizVektor Theme by Vektor,Inc. technology.