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- 共有持分について
不動産の所有権を、何名かが「持分」という割合で分け合って持っている状況で、自分の持っている所有権割合をいいます。親から兄弟姉妹が不動産の相続を受けた時や何名かの人が資金を出し合って不動産を買い取りした際によく見られます。
共有持分不動産の各共有者は、共有物の全部について持分に応じた使い方をする事ができます。しかし、共有の土地の上での建物の建築や形状を変更したり、共有物を利用して収益を上げる事などには、他の共有者の同意が必要です。又、共有物を売却して換金したい時などには全員の同意が必要で、それが無いと自分の持分部分しか売却することができません。
この様に「容易に処分できない理由」を簡単にまとめてみました。
- 共有物の使用：その全部について、所有者はその持分に応じてできる。
- 保存行為：修繕などは各共有者ができる。
- 管理行為：改良・利用などは各共有者の持分の価格に従い、その過半数の賛成が必要。
- 変更行為：売却などは他の共有者全員の同意が必要。
この様に、買い取りしても多くの制約がある不動産の持ち分を購入する人はまず少ないでしょう。又、共有で持っている土地の上に、他の人の名義の建物が建っている底地状態の不動産は、なかなか売却するのは困難です。
共有不動産の問題点解消・権利の調整
まず、どのような経過で不動産を共有する様になったのか、その周辺状況から理解・解決をしていかなければなりません。様々な理由が有りますが、各当事者が話合うより第三者が入ってそれぞれが主張する権利を調整し、売却又は買い取りなどの方法で解決していきます。
- 自分の持ち分だけを買い取りしてもらうことができるか。又、その時、他の共有者の同意が必要か。
- 土地や建物の共有状態を解消したい。
―少し手続きが複雑ですが、できます。ご相談ください。 - 離婚した元の夫名義の建物が共有の土地上に建っている。
- 共有不動産を受け継いだ時、ローンなど担保権の登記が有った。
- 共有で持っている土地を分割(分筆)できるか。
共有不動産は、時がたつほど相続時などに更に細かく分割されて共有者が増えて複雑化する恐れがあります。権利の調整・物件の売却、不動産屋による買い取りなど早めの対処をお勧めします。
