1 底地と借地権

底地とは、土地を貸したことにより、第三者の借地権、地上権などの権利がついている土地のことをいいますが、底地に相対する権利に借地権があります。
古い借地契約書などをみると、借地を返還するときは建物を取り壊して更地にする取り決めが多く見られ、借地人の権利は弱いものでした。
ところがその後、「建物保護に関する法律」、「借地法」の制定により、借地人の権利が強化されたので、平成3年10月に新しく「借地借家法」が制定されました。

2 底地が抱える問題点

底地となっている土地は、第三者が建物所有目的で利用しており、地主が利用することはできません。
又、土地を返してもらうには正当な事由が必要で、大きな制約を抱えます。
地代を改定したいときや、契約更新料、建替え承諾料や借地権者が建物を第三者に譲渡するときの譲渡承諾料などで、トラブルになることが多くあります。
それに、昔の地主と借地人間は、最初から借地契約書を作成していないというケースも多くあります。

3 底地のデメリット

底地は、地主にとっては優良資産とは考えられていません。
その理由として、
■収益性の低い地代
地代は、契約途中に地代の改定などをしていないと、殆どが20年、30年以上前に結ばれた当時のままなので、運用利回上、収益性は高くない。
■底地を第三者へ売却する時も、借地権割合による底地の評価より低くなってしまう。
■金融機関の評価が低く、土地(底地)を担保にした借入れをすることが難しい。
■土地所有者に固定資産税などの税金が課されるし、地代収入に比すると相続時の税が高い。

4 底地のメリット

底地を投資用不動産と考えた場合、地代や各種の承諾料などの一時金が収益です。
購入価格がそれに見合っていれば、優良な投資対象であり、年金代わりの優良資産とも言えます。
■地代は周辺時価の上昇や、固定資産税等が上がった場合に改定の交渉ができ、安定した収入が見込める。
■管理やメンテナンスに多くの費用がかからないため、収益は安定している。
■借地人の都合で借地を返還してくれれば、底地が完全な所有権になり、価値も通常の更地評価になる。
■借地契約にもよるが、建物の譲渡や建替え時に承諾料や契約の更新時に更新料を受け取ることができる。

5 底地と借地権の整理方法

5.1借地権者への売却

底地を高く売却するには、まず借地権者に買い取ってもらう交渉をします。
この場合、借地権割合から換算した底地割合による価格より、売却価格が高くまとまることが多いです。
借地人からすれば、土地と建物の両方が自己所有となるため、購入する時に金融機関からの融資も受けやすくなります。

5.2 借地権者と協力して、建物と底地を一括売却する。

地主と借地人の双方が協力して不動産業者など第三者に、借地権と底地を一括売却する方法です。
借地権者が借地権だけ、土地(底地)所有者が底地だけで売却する場合、売却価格が路線価によるそれぞれの権利割合から算出した金額より小さくなってしまうので、得ではありません。
建物、土地を一括して売却することにより、底地権者(地主)は不動産管理の手間や固定資産税などから解放され、借地権者は現金を手にすることが出来ます。

5.3 底地のみ売却する方法

底地のみを売却するのに借地人の承諾は必要ありません。
土地の現金化を急ぐ時、相続不動産を整理する時などは、不動産業者などの第三者に売却します。

5.4 底地の一部を按分で交換する。

借地人の借地が広い場合、利用していないその一部の返還を受けて、底地の一部の所有権を価値の按分で交換します。
分割交換する割合は、借地権割合などによって決めます。
これにより、借地人は以前の借地面積より小さくなりますが、お互いに土地利用に制約の無い完全な所有権者になり、地主と借地人との関係を整理します。

5.5 借地権を買戻して完全な所有権とする。

借地権者が借地権を売却しようとすると、借地権割合による価格より低い価格になってしまいます。 又、地主に対しては、譲渡承諾料(名義書替料)を支払わなければなりません。
それらのことから、借地人から地主に借地権の買い取り願いがあったとき、借地権を買い戻します。

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