借地権とは

「第三者の土地を借りてその上に建物を建てることができる権利」です。
土地を借りている人を借地権者と呼び、通常、借地権者は、土地を借りる対価として、地代を支払います。

借地権は、「土地を借りる目的や対価の支払いの有無」により権利が異なり、「賃借権」「地上権」「使用借権」 といったものがあります。

駐車場、資材置き場やゴルフ場など、建物所有を前提としない土地の賃貸借は、借地借家法の適用はなく、民法の賃貸借の規定が適用されます。

借地権の種類

「借地権」は、旧法借地権と平成4年8月施行の「借地借家法」による借地権の3種類に大別されます。

1、旧法借地権

旧法借地権の契約期間は、堅固な建物(最低存続期間は30年、)と非堅固な建物(最低存続期間は20年)など、建物の種類により違ってきます。
そして、これより短い期間を定めた場合には 期間の定めがないもの とみなされ、法定期間が適用されて、堅固建物は60年、非堅固建物は30年となります。

2、平成4年8月1日以降に借地契約が成立したものに適用される普通借地

権。契約期間は最短30年以上で、土地貸主に更新を拒絶する正当事由が無い限り契約の更新ができます。地上権と賃借権があります。

3、やはり、平成4年8月1日施行以降に借地契約が成立したものに適用される定期借地権。

契約の更新ができず、期間満了時には土地を更地にして土地貸主に返還しなければなりません。

その定期借地権にも、

(1)存続期間が50年以上、期間の満了に伴って借地契約は終了し、借地権者は建物を取り壊して土地を土地貸主に返還しなければならない「一般定期借地権」

(2)借地契約後30年以上を経過した時点で地主が建物を買い取ることを最初から契約した「建物譲渡特約付借地権」。土地貸主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。

(3)事業の用に供する建物(居住用を除く)の所有を目的とする借地権で,

存続期間が30年以上50年未満のものと, 存続期間が10年以上30年未満のものがある「事業用定期借地権」

この契約は必ず公正証書によって借地契約を締結する必要があります

※旧法の借地権を更新時に新法の借地権に切り替えることは原則として出来ません。切り替えたい場合は、旧法での借地権契約を貸主・借主間の合意の元で解除して、新たに新法に基づく借地契約をしなければなりません。

借地権の契約期間

普通借地権の契約期間は最低でも30年以上で、借地人が更新を求めた場合には同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上とされます。

更新後の存続期間は旧法、新法のそれぞれの借地契約により異なります。

地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみです。

更新料

借地契約の中に「更新料の支払いの取り決め」がある場合、土地貸主に更新料の支払い義務が発生することがあります。更地価格の5%ぐらいが相場です。

借地権付建物

借地人が賃借している土地上にある建物を言います。
借地上の建物を売却する場合、借地権も従たる権利として譲渡されることになるので、土地貸主との借地契約が必要です。

借地権付きマンション

何人もの区分所有者で所有するマンションの土地の「土地権利」が「所有権」となっていれば、専有面積に応じた持分の土地が自分の所有です。しかし、旧法借地権」「定期借地権」となっていれば、その土地は「借地」です。

「借地権付きマンション」は土地貸主への「地代」の支払いが必要です。

借地契約期間がきまっているので、契約満了の時期の確認が必要です。

土地賃貸借契約が「旧法」とあるのは、「旧法普通借地権」のことです。

マンションは堅固な建物なので契約期間は30年以上となり、更新も可能ですが、平成4年8月施行の「借地借家法」に規定される「定期借地権」は契約更新ができません。期間満了とともに土地貸主に土地を返還することになります。

また、「定期借地権付きマンション」には契約期間が最低50年以上で契約期間満了とともに土地を更地にして返還する「一般定期借地権型」や、契約期間は最低30年以上で契約期間が満了すると、地主に建物の買取り請求ができる「建物譲渡特約付き借地権型」などがあります。

借地権のメリット

メリットは売買時の価格の安さです。土地が借地権である為、「所有権付き」の7~8割ぐらいの評価で売買されます。

購入時の、土地にかかる登記料や取得税、さらにはマンションを購入後も、土地の固定資産税や都市計画税は、所有者ではないため、課税されません。

反面、土地の所有権を持たないため担保価値は低くなり、購入時、住宅ローンの借り入れに諸条件が付き、難しくなることもあります。

借地権のデメリット

たいていの借地契約には「大掛かりな増改築や建物の性質変更、又、建物売買時には、借地人の名義書き換え承諾料が発生する」などの取り決めがあり、地主さんとの間に様々な制約が存在します。

借地権の相続

借地権者が亡くなって借地権を相続した場合、借地権者名が、いつまでも、もう存在しない者のままであったり、又、誰が相続したかわからないでは困るので、土地貸主への届出は必要です。

例外もありますが、借地権の相続は借地権の譲渡・売却ではないため、名義書き換え料や地主への承諾料の支払い義務は発生しません。
また、借地契約の内容もそのまま継承されるため、再度契約書の取り交わしも必要ありません。

借地権を相続した場合の相続税

借地権を相続した場合は相続税の対象にはなります。

評価方法は、土地が更地であるとした場合の評価額に、路線価図や評価倍率表に表示されている借地権割合を掛けて求められます。

借地権の固定資産税

借地上の建物は自己所有物であるので固定資産税は課税されますが、借地である土地については課税されません。

借地権付建物の売却

土地所有権の建物に比べると、評価は低くなり、その建物の建っている地域や環境にもよりますが、通常の土地所有権付き建物の6割から8割ぐらいに評価されます。

又、自分の建物といえども、借地上の建物を売却する時には、合わせて土地借地契約を結ばなければならないので、土地貸主の承諾が必要になり、承諾料が発生します。承諾料は通常、借地権価格の10%が相場です。

借地権の買取り

借地権の存続期間が満了した場合で、借地人自身が更新を望まなかった場合や、土地貸主に更新拒否に正当な事由があるため、合意更新も法定更新もされない場合、借地人は土地貸主に対して建物の買取り請求ができます。

借地人から買取りを申し出た場合は、かなり買取り価額が低くなります。

最近は不動産業者でも、借地権付建物を買取る業者が増えていますし、投資家からの問い合わせも多くあります。

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