再建築不可物件とは、建築基準法で定められた道路に建物敷地が2m以上面していないなどの理由で、今、建っている建物を解体して更地にしてしまうと、新たに建物を新築することができない土地建物のことをいいます。

購入ローン

この様な状態にある物件の購入には、都銀、信用金庫などの通常の金融機関からのローン融資を受けるのは、なかなか困難です。

一部のノンバンクでは購入ローンを組めるところもありますが、金利がやや高くなります。

再建築不可の評価とメリット

再建築不可物件は、時価評価が通常の物件と比べて半値ぐらいに評価されて市場に出るので、金額的には比較的、購入しやすく、セカンドハウスや、賃貸に回して高利回りが期待できる投資用物件として、購入される投資家が増えています。

だいたい、普通物件の5掛け~7掛けぐらいで売買成約になっています。

税務での評価

又、住宅用地はだいたい公示価格の7割ぐらいが固定資産税評価額になりますが、再建築不可物件の土地は通常の土地と比べて、固定資産税評価が低く評価されるので、売買の際の不動産取得税や登録免許税も安くなります。

  • リフォーム

建物の新築が出来ない為、その殆どは旧耐震基準の建物で、築30年以上経っている古い家です。

でも、よく、「新築できなくとも、柱1本残して…」などといいますが、基礎や柱を補強し、内装工事で設備、建具を交換したり、外壁や屋根を塗装やサイディング、また張り替えをすることで新築同様に変わります。
大手の不動産建設会社も、これらのリフォーム工事に積極的に取り組んでいます。

  • 買取り

再建築不可物件は普通の物件に比べて、市場にはそう多く流通しません。

東京、横浜の中心部にある物件ならともかく、一般の購入客も少なくなりますが、それでもインフレなどの懸念により、不動産投資で購入する方も増えています。

フルリノベーションをして利回りが高い物件として所有し、高い賃料で貸すことができれば、資産価値も高いといえます。

物件評価が低くなりますが、再建築不可物件の買い取りをする不動産業者も結構あります。

東京オリンピックを控えて、関東圏では不動産の需要がさらに増すといわれており、これらの購買層が再建築不可物件に着目しています。

売却

再建築不可物件を売却する際には、まずは物件に隣接する方に買取りを打診するのが、一番高く売れる可能性があります。

同じ様な道路情況にある隣人が地続きの土地を買うことで、思わぬメリットが生まれることもあります。
買取り業者が買取る場合、価格は安くなりますが、瑕疵担保免責や境界非明示など現況のままでの売買もできます。

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