※写真はイメージです。

(1)底地とは

「底地(そこち)」とは、貸し宅地とも言います。土地所有者が第三者に土地を貸し、地代収入を得ている土地のことです。
土地の上に第三者の建物の所有を目的とする賃借権(借地権)や地上権が設定されている為、所有者がその土地を処分するのに大きな制約を受けることがあります。

(2)底地の相続

広い底地(貸し地)を相続した場合、まず、相続税の支払いや貸し地の管理に直面します。
底地は、流通性や収益性が十分でないため実際の資産価値は低いにも関わらず、一定の相続税が課税されます。
相続税を現預金で納税できない場合には、不動産を売却して現金化するか物納適格要件を満たして物納することになりますが、近年、物納する為の条件も厳しくなっています。

(3)底地の管理

底地(貸し地)が自宅から遠いことや、相続したが相続人に地主業の経験やノウハウがなくて管理が行き届かなっていることの相談がよくあります。
借地人がしばしば地代の滞納をしたり、更新料を払わない、などや借地人が居住していない古家の状態の家があり近隣者から苦情が出ている等の問題にも対処しなければなりません。
借地人が破産したり借地権を無断譲渡されても困ります。
広い底地(貸し地)の管理を管理会社に任せていなかったりすると、相続した場合、管理が大変です。

(4)底地(貸地)の売買

底地の売買は借地人の承諾なしにできますが、借地人への通知は必要です。
又、売買する土地の借地契約が普通借地権か定期借地権であるかにも注意しなければなりません。
最近は、地代として収得する投資利回りは低くても、更新料や名義書換え料あるいは建て替え承諾料などの一時金が見込めることで投資効果としては十分であると、底地(貸し地)を取得する投資家が多くなっています。

(5)底地(貸し地)に関する相談

相談内容と経過

①当社が管理を受託した底地(貸し地)に「隣地所有者のブロック塀が境界を越えている」と見受けられる箇所がありました。
現地の借地人も「もともと自分の土地じゃないので、そんなにも気にしなかったが最近、隣地所有者と揉め事があったので、放置できない」とのこと。
測量士に境界を確認してもらうと、確かに越境していました。
将来、越境部分の時効取得でも主張されると困るので、越境を認め、隣地所有者の負担で越境を是正する旨の確認書を取得しました。
②貸し地上の建物が火事で焼失したが、今までの「非堅固な建物」の木造じゃなく「堅固な建物」に該当する鉄筋コンクリートの家が新築されている。

このケースはやはり、貸し地が遠くにあった為、貸し地人は十分な管理ができていませんでした。
この場合は、契約条件違反となるので、条件変更の契約書に改めました。

③その他よくある問題
地代の滞納、更新時期の契約更新の忘れなどの相談が多く寄せられます。

契約条件の変更

借地契約は当初の契約締結時から更新等を経て現在に至っているものが多くあります。
時間の経過は地主、借地人それぞれの事情や状況にも変化をもたらします。
地主の側では、当初の契約時から改定されていない地代を値上げしたいという申し入れが一般的ですが、裁判でも、支払っている地代が固定資産税の3倍以下なら、値上げに和解
していることがあります。
借地人から申し出がある利用条件の変更は、建物を新築する時に多いです。

記事執筆
底地についてのご相談承ってます。株式会社恒華堂 高田恵三
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