(1)共有持分とは

不動産の所有権を、何名かが「持分」という割合で分け合って持っている状況で、自分の持っている所有権割合を共有持分といいます。
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます。

共有物の現状を維持する保存行為は、各共有者が単独でできますが、使用・利用・改良を行う管理行為や共有物の現状を変更する行為には、それぞれ定められた数の同意が必要です。

(2)共有持分になる理由

親から兄弟姉妹が不動産の相続を受けた時や、結婚した夫婦が資金を出し合って不動産を購入した、又は何人かが資金を出し合って不動産を買い取った などの際によく見られます。

(3)共有持分物件の売買

共有者物件を第三者に売る時は、持分を持つ全員の同意が必要です。
自分の持分だけを売る場合は、他の共有者の同意は不要です。
しかし、不動産の全部を自由に使えない持分だけを買い取る人は、なかなか現れません。

(4)共有持分の相続

共有不動産の持分所有者に相続が発生すると、共有持分が相続人の数だけ細分化してしまいます。
そうすると、共有不動産を売却しようとする場合や、共有関係を解消して単独所有とするための共有者全員で行う遺産分割協議などが難しくなります。

共有関係はできるだけ早く解消しておくことや、相続について遺言書を作成することで将来問題が生じないようにしておくことなどが大切です。

(5)よくあるトラブル

共有不動産の「共有状態を解消したい」、「売って換金したい」とは共有者の誰もが思います。
なぜなら、共有関係になった当初はまだしも、年月が経つにつれて、それぞれの環境にも変化が現れます。

共有物件を換金したいと思っても、共有者全員の同意が無ければ、物件の処分はできません。
持分の割り振りに応じて定めた固定資産税の支払いができなかったり、
離婚状態にある夫婦などには、共有名義にして購入した時のローンが残っている場合の処理が難しくなります。
このように、共有不動産は流動性・換金性に乏しく、資産としては問題が多いにあります。

(6)トラブル解決⇒相談事例(こんな感じで解決しました!)

当社が扱った共有(関係)不動産

それぞれ1/2づつ所有権を持っているが、関係がうまくいってない母娘の共有不動産の処分

当社には娘さんの方から持分売却の話が持ち込まれたのですが、母娘間は話し合うこともできない関係になっていました。
この様な親族間の共有問題・トラブルは、第三者が間に入ることが良い結果につながるケースが多いものです。
このケースも、当社と母親側の弁護士間で話がまとまり、共同で物件を売却することにより、持分だけを売却するより高く売ることができました。

②親の面倒を見ていた長男が住んでいる実家の他の相続人から買い取った共有持分

相続により、建物、土地に兄弟4名で共有して持分を持っているが、建物に居住している長男を相手の持分買取り又は売却交渉

経過

まず、菓子折りを持参して、持分の売り買いの任意交渉をしましたが、価格に関係なく、長男は「ソチラの持分を買い取る気も、自分の持分を売却する気もない。」の一点張りで取り付くシマがありません。
このままでは、居住を継続できる長男だけが利益を享受です。

そこで、やむを得ず共有物分割訴訟を提起したところ、このままでは、建物も競売になり、住んでいられなくなることを恐れた長男も、裁判官の和解勧告に応じ、こちらの持分を買ってもらうことが出来きました(最初から交渉に応じてよ)。

共有物分割訴訟を提起すると、裁判の途中で和解が成立することが多いです。

まとめ

共有持分不動産は権利状況・利用状況、土地の大きさ・地形、建物の有無、当事者間の交流状況などにより解決方法は様々です。

記事執筆
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